Chuyển nhượng đất dự án là gì? Quy định mới nhất năm 2021

Có thể nói mua bán đất nền dự án tại Phú Quốc được đánh giá mang lại lợi nhuận rất cao. Đặc biệt là đất nền trong những dự án có hạ tầng, tiện ích nội khu từ cơ bản đến cao cấp mang tới sự đảm bảo về giá trị cũng như chất lượng sống về lâu dài.

Tuy nhiên, nỗi lo không của riêng ai đối với dự án bất động sản Phú Quốc chính là pháp lý và các nguyên tắc về giao dịch. Người đứng ra thực hiện, bán đất Cửa Dương Phú Quốc không còn là các cá nhân hoạt động riêng lẻ mà đã có sự liên quan đến doanh nghiệp, chủ đầu tư với những điều kiện khắt khe về tiêu chuẩn kỹ thuật, cơ sở hạ tầng, trình tự, thủ tục mở bán. Do đó, chuyển nhượng đất nền dự án ở Phú Quốc mang theo nhiều băn khoăn về quyền lợi, tính an toàn cho nguồn vốn.

Bài viết này sẽ giúp các cá nhân quan tâm đến đầu tư, chuyển nhượng đất dự án có thêm thông tin để giao dịch an toàn.

Hiện nay, có rất nhiều dự án đất nền tại Phú Quốc đang được rao bán

1. Thế nào là chuyển nhượng đất dự án ?

Theo Luật đầu tư hiện hành thì trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư của mình cho nhà đầu tư khác, tuy nhiên phải đáp ứng các quy định pháp luật theo thủ tục thay đổi nhà đầu tư với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

>>> Đất dự án là gì?

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án?

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được quy định tại Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi đáp ứng các điều kiện sau:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

>>> Có thể bạn quan tâm: Khuyến cáo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đảo Phú Quốc

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

Có đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 của Luật Đất đai, cụ thể:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

- Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

• Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;
• Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

3. Các trường hợp chuyển nhượng đất dự án thường gặp nhất

Việc chuyển nhượng đất dự án là vấn đề pháp lý đang rất được quan tâm hiện nay. Bởi, thủ tục này rất phức tạp do có sự liên quan đến cả quy định về đầu tư và quy định về đất đai. Để hiểu rõ hơn về các trường hợp cũng như thủ tục chuyển nhượng đất dự án với những nội dung sau đây:

Chuyển nhượng dự án có sử dụng đất

Theo Điều 45, Luật Đầu tư quy định cho phép nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác, nhưng phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc chuyển nhượng này không an toàn và nhiều rào cản pháp lý, vì vậy chủ đầu tư bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần lưu ý về điều kiện và thủ tục đúng như pháp luật đã quy định để tránh rủi ro quá trình chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng đất dự án là thủ tục hành chính khá phức tạp của các bên với cơ quan nhà nước. Điều này diễn ra nhanh chóng khi các bên trong giao dịch chuyển nhượng đạt được các thỏa thuận. Tuy nhiên trên thực tế, việc chuyển nhượng đất dự án nhanh hay chậm phụ thuộc nhiều vào quá trình thẩm định, đánh giá của các bên liên quan tới dự án. 

Chuyển nhượng đất nền dự án chưa có sổ đỏ

Thực tế, nhắc đến chuyển nhượng đất không có sổ đỏ hay chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ, rất nhiều người cho rằng đây là quyết định mang tính rủi ro rất cao. Sổ đỏ hay gọi chính xác là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý, ghi nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu của một cá nhân với bất động sản. Nếu không có Giấy chứng nhận, việc mua bán, đăng ký sang tên gần như không thể hoàn tất theo đúng quy định pháp luật.

Đất nền dự án chưa có sổ đỏ có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân, và tất nhiên cũng là yếu tố mà người mua cần phải hết sức cân nhắc. Việc có được cấp sổ đỏ, sổ hồng hay không còn phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý dự án.

Chuyển nhượng đất không có sổ đỏ tiềm ẩn khá nhiều rủi ro nếu các bên mua bán không nắm rõ thủ tục và quy định pháp luật liên quan.

Theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Sau khi hoàn thành xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và nghĩa vụ tài chính về đất đai xong thì chủ đầu tư cần có sự cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền của dự án. Sau khi được cấp phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án tại Phú Quốc.

Do đó, người mua phải tìm hiểu dự án đất nền đã được cấp phép hay chưa bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng, cơ sở để làm thủ tục chuyển nhượng đất đai và cấp Giấy chứng nhận sau này.

>>> Bạn cần quan tâm:

+ Xu hướng mua bán đất dự án Phú Quốc theo pháp lý

+ Mua đất dự án chưa có sổ đỏ tại Phú Quốc: Điều bạn cần biết!

+ Pháp lý dự án và lưu ý khi làm thủ tục mua bán đất nền dự án Phú Quốc

Khi chuyển nhượng đất nền dự án, chủ đầu tư sẽ có các loại hợp đồng thường gặp là hợp đồng mua bán, hợp đồng cọc, hợp đồng hợp tác, hợp đồng góp vốn,... Với mỗi loại hợp đồng sẽ đi cùng với những chính sách thanh toán, cam kết về quyền lợi khác nhau.

Sau khi ký hợp đồng, nếu hồ sơ pháp lý dự án đảm bảo đúng yêu cầu, chủ đầu tư sẽ tiến hành làm thủ tục sang tên cho bên nhận chuyển nhượng. Tất nhiên, hợp đồng mua bán nhà đất “chính thống” bao giờ cũng an toàn hơn so với các hợp đồng cọc, góp vốn,...

Trên thực tế, quá trình bàn giao sổ đỏ tại các dự án bất động sản thường có sự “xê dịch” về thời gian, phần vì chủ đầu tư không thể lường trước các sự kiện phát sinh nên có thể kéo dài hơn dự kiến. Tuy nhiên, chỉ cần người mua kiểm tra thông tin pháp lý dự án kỹ càng, hoàn toàn có thể yên tâm về khả năng “ra sổ”. Ngược lại, khi hồ sơ nhập nhằng, không đầy đủ giấy tờ pháp luật quy định thì không nên vội xuống tiền.

Cụ thể, các loại giấy tờ bên mua nên yêu cầu bên chủ đầu tư cung cấp gồm:

• Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án
• Hồ sơ giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu thuộc trường hợp phải đền bù);
• Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện
• Văn bản thể hiện khu đất dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho khu đất nền được giao làm dự án

Ngoài ra, đừng bỏ qua việc tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư cũng như khảo sát hạ tầng, hiện trạng dự án trên thực tế để đánh giá.

Chuyển nhượng đất dự án 50 năm

Theo quy định hiện hành của Luật Đất đai 2013, Đất 50 năm có thể được phép xây dựng nhà ở nếu được cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Việc mua bán, chuyển đổi quyền sử dụng đất 50 năm phải được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép. Đồng thời, chủ sở hữu phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến quyền sử dụng đất.

Đối với đất dự án 50 năm, có thể hiểu đây là trường hợp giao đất cho tổ chức để thực hiện dự án đầu tư tại Điều 126 Luật Đất đai 2013. Việc mua bán nhà đất thuộc các dự án có thời hạn 50 năm liệu có thực sự bất lợi cho người nhận chuyển nhượng?

Khoản 3 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này”

Như vậy, nếu mua đất với mục đích kinh doanh hoặc xây nhà để ở, thì đất dự án 50 năm vẫn được phép chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở. Nếu sử dụng vào mục đích kinh doanh cũng sẽ được tiếp tục gia hạn nếu đủ nhu cầu.

Mức xử phạt vi phạm hành chính khi tự ý chuyển nhượng đất dự án dưới hình thức phân lô bán nền

Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì hình thức và mức xử phạt được quy định tại điều 15 nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:

• Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất dưới 01 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;
• Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất từ 05 héc ta trở lên.

Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Ngoài ra, bạn đọc có thể tham khảo một số nội dung khác sau:

+ Quy định mới về chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng chung

+ Quyền sử dụng đất là gì? Phân loại, Quyền & Nghĩa vụ người sử dụng đất

+ Chuyển mục đích sử dụng đất là gì? Những quy định của pháp luật hiện hành