Đất dự án là gì? Mua đất dự án Phú Quốc có an toàn hay không?

Đất dự án là gì?

Đất dự án là gì? Hay còn được gọi là đất nền là những mảnh đất vẫn giữ nguyên được hiện trạng ban đầu, mà chưa có sự tác động của con người như: san bằng, đào, đắp đất… Như vậy, nhà đầu tư có thể hiểu nôm na đây là những lô đất nằm trong diện dự án quy hoạch của một chủ đầu tư, hoàn toàn chưa được tiến hành xây dựng và vẫn còn nguyên sơ. 

Đất nền dự án thường có hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận lợi

Để đảm bảo quyền lợi trong đầu tư và phát triển, đất nền dự án thường được khoanh vùng trong những khu vực có nhiều tiện ích, đồng thời được phê duyệt theo quy định của pháp luật và có quy hoạch rõ ràng. Hiện nay, đất nền dự án cũng được xây dựng phổ biến trong các khu dân cư, khu sinh thái cũng như các dự án nhà ở, nhà xưởng và tòa nhà văn phòng. 

Tuy nhiên trong xây dựng dự án, việc khảo sát đất nền rất quan trọng. Việt Nam có đường bờ biển dài, nhiều sông, suối và địa hình đa dạng nên đa phần nền đất đều yếu. Nền đất yếu là nền đất không đủ sức chịu tải, không đủ độ bền và bị biến dạng.

Những đặc điểm của nền đất yếu:

• Đa phần nền đất yếu là đất sét có lẫn nhiều hữu cơ,  sức chịu tải bé (0,5 – 1kg/cm2).
• Đất có tính nén lún lớn (a>0,1 cm2/kg).
• Hệ số rỗng e lớn (e > 1,0).
• Độ sệt lớn (B>1).
• Mô đun biến dạng bé (E<50kg/cm2).
• Khả năng chống cắt (C) bé, khả năng thấm nư­ớc bé.
• Hàm lượng nước trong đất cao, độ bão hòa nước G>0,8, dung trọng bé.

Một vài loại đất có nền yếu 

• Đất sét mềm: gồm các loại đất sét hoặc á sét tương đối chặt, ở trạng thái bão hòa nước, có cường độ thấp.
• Đất bùn: Các loại đất tạo thành trong môi trường nước, thành phần hạt rất mịn, ở trạng thái luôn no nước, hệ số rỗng rất lớn, rất yếu về mặt chịu lực.
• Đất than bùn: là loại đất yếu có nguồn gốc hữu cơ, được hình thành do kết quả phân hủy các chất hữu cơ có ở các đầm lầy hay gần bờ sông.
• Cát chảy: gồm các loại cát mịn, kết cấu hạt rời rạc, có thể bị nén chặt hoặc pha loãng đáng kể. Loại đất này khi chịu tải trọng động thì chuyển sang trạng thái chảy gọi là cát chảy.

Việc xem xét đất nền yếu để có phương pháp xử lý trước khi tiến hành xây dựng. Điều này giúp tăng độ bền vững của các công trình xây dựng.

>>> Xem thêm: Đất hỗn hợp là gì?

Sự khác biệt cơ bản giữa đất dự án và đất thổ cư, đất tách thửa

Cơ sở so sánh	Đất dự án	Đất thổ cư	Đất tách thửa
Định nghĩa	Lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, đang trong giai đoạn nghiên cứu, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái lô đất ban đầu Thường để xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng…	Thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị Đất chỉ dùng để ở, xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống	Những lô con được đất tách ra từ sổ tổng với diện tích lớn. Nếu không phải đất ở lâu dài thì chuyển đổi mục đích sử dụng. Lên bảng vẽ tách thửa gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cấp phép, ra sổ từng lô. Chủ sở hữu toàn bộ thừa đất ban đầu là cá nhân, chuyển đổi sang đất thổ cơ, hi sinh một phần đất làm đường giao thông, sau đó tách thửa riêng. Diện tích các lô tách thửa theo quy định của Nhà nước tại khu vực đó. Hình thức xây dựng tự do.
Pháp nhân	Doanh nghiệp (chủ đầu tư) thực hiện dự án, phân lô dự án	Thường do cá nhân thực hiện việc tách thửa
Thời gian ra sổ con nếu phân lô, tách thửa	1 - 2 năm tùy theo điều kiện triển khai của chủ đầu tư	2 - 6 tháng tùy theo hồ sơ tách thửa	Thời gian ra sổ co thường từ 2 - 6 tháng tùy theo hồ sơ tách thửa. Đối với đất trồng cây lâu năm thời gian tách lâu hơn do quá trình chuyển đổi mục đích sang đất ở lâu dài. Sẽ có 2 quy trình cho 2 trường hợp đất tác thửa như sau: + Sổ đỏ tổng -> Mục đích đất ở lâu dài -> Phân lô tách thửa ra sổ con; + Sổ đỏ tổng -> Mục đích đất sản xuất knh doanh, đất trồng cây lâu năm -> Chuyển đổi sang đất ở lâu dài -> Phân lô tách thửa ra sổ con.
Khả năng tiếp tục tách thửa	Đất nền đã được quy hoạch theo bản đồ chi tiết 1/500 thì sau này không thể tách lô thêm được	Tùy theo khu vực, điều kiện cấp phép tách thửa khác nhau. Có thể được phép tiếp tục tách thửa nếu đảm bảo diện tích lô đất tối thiểu theo quy định tại khu vực đó	Tùy theo khu vực, điều kiện cấp phép tách thửa khách nhau. Khi sở hữu đất tách thửa, khách hàng có thể được phép tiếp tục tách thửa nếu như đảm bảo diện tích lô đất tối thiểu theo quy định tại địa phương đó.
Cơ sở hạ tầng, tiện ích xung quanh	Hạ tầng thường đã được quy hoạch đồng bộ, rõ ràng, có các tiện ích như đường xá, cầu cống, công viên… Trường hợp đất dùng để xây dựng các dự án khu dân cư, tòa nhà văn phòng… thì vấn đề an ninh, phòng cháy chữa cháy được chú trọng đảm bảo	Cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông, tiện ích cũng như vấn đề an ninh còn phụ thuộc vào vị trí đất nằm ở đâu

Mua đất dự án có an toàn hay không?

Việc mua đất dự án tại Phú Quốc luôn có sức hấp dẫn không nhỏ đối với các nhà đầu tư bất động sản nhưng song song đó cũng tồn tại hay ẩn chứa nhiều rủi ro nếu không cẩn thận và thiếu kinh nghiệm ở lĩnh vực này.

Vậy để đảm bảo an toàn khi mua đất dự án bạn cần lưu ý những gì khi đầu tư vào lĩnh vực này?

Lợi thế lớn nhất của đất dự án đó chính là GIÁ RẺ, khả năng sinh lời trong tương lai cao nhưng lại đòi hỏi người mua phải am hiểu thị trường, nắm bắt đúng thời điểm. Không có loại hình đầu tư nào là an toàn 100% và đất nền dự án cũng như vậy. Vì vậy, để biết dự án đấy có thật sự an toàn hay không thì theo Bds Phú Quốc người mua cần nên lưu ý đến những vấn đề sau đây:

• Mức độ uy tín, năng lực chủ đầu tư dự án

Phần lớn các dự án đất nền hiện nay khi đưa ra rao bán, quảng cáo, góp vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp, giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý quan trọng cần thiết, vì thế lô đất cũng chỉ mới là ở trên mặt giấy. Một dự án đất nền được giao dịch hợp pháp đúng quy định của pháp luật là khi đảm bảo hoàn thiện mọi cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cắm mốc ranh giới và quan trọng là có bản thiết kế được Sở Xây Dựng phê duyệt.

Do đó, việc nắm được mức độ uy tín, năng lực chủ đầu tư là cách tốt nhất để bạn giảm thiểu, tránh những rủi ro về trễ hạn giao mặt bằng hoặc thay đổi về quy hoạch mà không thông báo trước, không thỏa thuận được.

Nghiên cứu kỹ thông tin chủ đầu tư trước khi đầu tư đất dự án tại Phú Quốc

• Chỉ giao dịch với giấy tờ rõ ràng

Theo Luật Kinh Doanh Bất Động Sản bắt đầu ngày 1/1/2007 mọi giao dịch, kinh doanh thuộc lĩnh vực bất động sản đều phải thông qua các sàn, công ty cổ phần… Nhưng cho đến nay chính sách quản lý thị trường của các cơ quan ban ngành liên quan vẫn chưa có quy định hay thông tin chính thức nào về việc xem xét thế nào là một sàn giao dịch chuẩn, dễ nảy sinh tình trạng “lẫn lộn, bát nháo” giữa các sàn.

Người mua đất nền dự án cần thực hiện quá trình giao dịch với nhân viên kinh doanh của sàn phân phối dự án chỉ dẫn, để giao dịch được rõ ràng, pháp lý minh bạch. Đồng thời, người mua cũng nên yêu cầu bên dự án đưa ra những loại giấy tờ cần thiết chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết hợp đồng mua bán, đồ án quy hoạch đã được phê duyệt, bản vẽ thiết kế xây dựng tương lai, thủ tục pháp lý…

• Các loại hồ sơ pháp lý

Bên cạnh yếu tố uy tín của các đơn vị kinh doanh thì tính pháp lý của sản phẩm cũng đóng vai trò quan trọng không kém. Người mua cần phải chú ý xem lô đất mình chọn lựa đã có quyết định giao đất của các cấp, cơ quan có thẩm quyền, thông qua và phê duyệt bản quy hoạch chi tiết 1/500 cùng những giấy tờ quan trọng khác hay chưa.

Đặc biệt, người mua cũng phải biết đến Văn bản hướng dẫn UBND các quận, huyện và cơ quan liên quan giải quyết việc điều chỉnh nhà mẫu trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây tỉ lệ 1/500.. 

Nhưng thực tế, việc nguồn vốn ít nên những chủ đầu tư thường lách luật bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và góp vốn xây dựng nhà ở, dù trên giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là mua bán đất nền, những người mua đất nền đầu tư thay vì triển khai xây nhà nhưng lại sang nhượng hợp đồng góp vốn.

Do vậy, việc xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh như phương án ban đầu sẽ khó thành công, đồng thời khi tranh chấp hợp đồng xảy ra thì pháp luật Việt Nam sẽ không thể bảo vệ quyền lợi của người mua.

Tóm lại, trên đây là những thông tin quan trọng xoay quanh đất dự án mà bạn cần phải biết. Hi vọng với những kiến thức mà chúng tôi vừa chia sẻ, sẽ giúp việc mua bán, đầu tư bất động sản tại Phú Quốc của quý khách trở nên dễ dàng, thuận lợi hơn và đừng quên ghé thăm trang Bdsphuquoc.net.vn mỗi ngày để theo dõi những tin tức mới nhất được cập nhật liên tục mỗi ngày nhé!