Mua dự án được ngân hàng bảo lãnh vẫn rủi ro: Làm gì để không trắng tay?

Gần đây, nhiều khách hàng mua căn hộ tại một dự án ở quận Bình Tân, TP.HCM đã tố cáo chủ đầu tư bàn giao chậm tiến độ, thậm chí mang 1 căn hộ bán cho 2 người. Theo phản ánh của khách hàng, năm 2018 khi dự án khởi công, họ ký hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư. Chủ đầu tư cam kết đến quý 1/2019 sẽ bàn giao nhưng đến nay đã quá hẹn 3 năm, căn hộ vẫn không được nhận mà dự án đã bị dừng thi công.

Các khách hàng cho biết họ yên tâm mua vì tiến độ thi công thời gian đầu rất tốt và chủ đầu tư cho biết dự án đã có bảo lãnh của ngân hàng. Vì tin tưởng vào sự bảo lãnh đó nên nhiều khách hàng đã thanh toán 70-95% giá trị căn hộ. 

Khi xây gần xong phần thô thì dự án dừng lại. Do dự án có nhiều sai phạm trong xây dựng, Sở Xây dựng TP.HCM đã xử phạt vi phạm hành chính, tạm dừng thi công dự án. Thậm chí, khách hàng còn cho biết chủ đầu tư mang bán 1 căn hộ cho 2 người. Trụ sở công ty này cũng đóng cửa còn lãnh đạo thì “biến mất”.

Phía ngân hàng bảo lãnh dự án thừa nhận có gửi văn bản đồng ý về mặt chủ trương sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nếu công ty này đáp ứng các điều kiện về cấp bảo lãnh theo quy định. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hồ sơ để được cấp bảo lãnh, công ty này chưa đáp ứng các điều kiện cũng như không thực hiện được cam kết với ngân hàng nên ngân hàng không có cơ sở để phát hành bảo lãnh cho từng người mua nhà.

Nhìn từ sự việc trên, người mua nhà cần nắm rõ những thông tin về điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, phân biệt thoả thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và thư bảo lãnh cho người mua cũng như quy trình để được cấp bảo lãnh…

Dự án muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định

Điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai 

Để bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần đáp ứng những điều kiện sau:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
• Có đầy đủ hồ sơ dự án (giấy chứng nhận đầu tư, văn bản chấp thuận về chủ trương đầu tư…)
• Có thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt (Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500)
• Có giấy phép xây dựng
• Có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của toà nhà đối với dự án chung cư/toà nhà hỗn hợp. Có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án đối với nhà ở liền kề/thấp tầng.
• Có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai
• Được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết. Khi ký hợp đồng mua bán, chủ đầu tư phải gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh đã ký với ngân hàng cho khách hàng.
• Dự án không bị tranh chấp, không bị kê biên hoặc bị thế chấp
• Hiểu đúng về văn bản bảo lãnh của ngân hàng

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết, nếu người mua yêu cầu thì ngân hàng phải hoàn lại tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua theo hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư.

Một số chủ đầu tư cung cấp cho người mua văn bản ngân hàng đồng ý về mặt chủ trương cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư nếu đáp ứng điều kiện và cho rằng đó là chứng thư bảo lãnh. Tuy nhiên, văn bản này chưa phải là hợp đồng bảo lãnh chính thức trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và cũng không phải là chứng thư bảo lãnh mà ngân hàng cấp từng người mua nhà sau khi có hợp đồng mua bán. 

Người mua cần phân biệt chứng thư bảo lãnh và các văn bản khác mà ngân hàng cấp cho chủ đầu tư. Khoản phí cấp bảo lãnh sẽ do người mua nhà và chủ đầu tư thoả thuận, thường là 1-2% giá trị căn nhà. 

Người mua nhà làm gì để được bảo lãnh?

Khi mua nhà hình thành trong tương lai, để có được bảo lãnh của ngân hàng, người mua cần lưu ý một số điều sau:

Thứ nhất, khi ký hợp đồng, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh được ký giữa chủ đầu tư và ngân hàng thương mại bảo lãnh. Hợp đồng này được lập dưới hình thức “thỏa thuận cấp bảo lãnh”. Nếu chủ đầu tư không cung cấp được thì dự án chưa được ngân hàng bảo lãnh, chưa đủ điều kiện mở bán.

Thứ hai, sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở, người mua phải yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các thủ tục cần thiết để cung cấp thư bảo lãnh riêng của ngân hàng cho căn hộ mà mình mua.

Trước tiên, ngân hàng và chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng cấp bảo lãnh cho dự án. Sau đó trong vòng 10 ngày làm việc, khi chủ đầu tư gửi ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng thì dựa trên hợp đồng mua bán và hợp đồng cấp bảo lãnh, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng. 

Trách nhiệm bảo lãnh của ngân hàng với người mua chỉ phát sinh khi ngân hàng phát hành thư bảo lãnh cho người mua. Do đó, người mua cần phân biệt giữa thoả thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và thư bảo lãnh cho người mua.