Giải mã sự tăng giá của bất động sản đại đô thị

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, các đại đô thị thường có những thế mạnh mà phần lớn các dự án căn hộ chung cư đang thiếu là sự tập trung của môi trường sống và sinh hoạt. Tuy nhiên, sự gia tăng giá trị của dự án không đơn thuần do các yếu tố trên quyết định mà còn phụ thuộc rất nhiều vào việc vận hành và quản lý bất động sản. Trên thực tế, căn hộ chung cư ở trung tâm thành phố có lợi thế lớn khi cho thuê, trong khi đó, căn hộ chung cư ở các đại đô thị thì tính chất cho thuê không đạt được mục tiêu dòng tiền bằng các chung cư trung tâm. Khi bài toán dòng tiền không phải lợi thế của căn hộ đại đô thị thì bài toán lãi vốn – giá trị gia tăng sản phẩm ra sao?

Theo Giám đốc Savills Hà Nội, trong xu thế thị trường nhà ở tại Việt Nam đang phát triển mạnh, các chủ đầu tư rất cần chú trọng đến công tác quản lý vận hành, và xem đó như một giá trị gia tăng cho dự án. Đặc biệt, quản lý bất động sản là hoạt động rất quan trọng dẫn đến giá trị gia tăng của tài sản.

Trên thực tế, giá bán của một sản phẩm bất động sản được chủ đầu tư hoạch định từ giai đoạn trước khi dự án thành hình và đi vào vận hành. Thế nhưng, yếu tố duy trì mức giá lại phụ thuộc vào chất lượng của công tác quản lý vận hành dự án.

Căn hộ chung cư ở các đại đô thị thì tính chất cho thuê không đạt được mục tiêu dòng tiền bằng các chung cư trung tâm

Bà Vũ Kiều Hạnh, Giám đốc Bộ phận Quản lý vận hành Bất động sản, Savills Hà Nội cho biết, hoạt động quản lý và vận hành bất động sản ảnh hưởng rất lớn đến việc đưa ra quyết định của người mua để về ở sau này, ngoài việc người mua chú ý tới cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội của dự án. Một dự án được quản lý, vận hành tốt với các hoạt động liên tục và chặt chẽ thì không những duy trì được giá trị ban đầu mà còn giúp giá trị đó tăng lên theo thời gian. Giá trị của hoạt động quản lý vận hành mang tính chất chuyên nghiệp nằm ở tính hiệu quả dài hạn và khả năng xử lý tình huống trong trường hợp khó khăn; dự án càng lớn thì càng đòi hỏi doanh nghiệp quản lý vận hành cung cấp dịch vụ có hệ thống và chuyên nghiệp hóa. Dự án vì thế mà có tính thanh khoản tốt và khả năng tăng giá bền vững về sau.

Cũng theo bà Kiều Hạnh, các dự án quy mô lớn sẽ đòi hỏi một đơn vị quản lý có hệ thống quản lý tài chính và cơ sở vật chất hoàn thiện và toàn diện. Thông thường, Ban quản lý sẽ kiểm soát ngân sách vận hành, chi trả chi phí vận hành cho toàn bộ diện tích trong dự án đã được bàn giao. Trong trường hợp dự án có những diện tích không được bàn giao cho Ban Quản lý, thì Ban Quản lý không thể truy thu phí dịch vụ định kỳ. Để đảm bảo chất lượng sống của cư dân và giữ gìn chất lượng dự án, Ban quản lý vẫn cần chi trả chi phí vận hành của các diện tích này, từ đó dẫn đến khó khăn nhất định trong chi phí vận hành. Các đơn vị quản lý chuyên nghiệp làm tốt hơn các đơn vị thiếu chuyên nghiệp ở việc áp dụng các giải pháp có quy chuẩn và quy định riêng để kiểm soát vấn đề này chặt chẽ.

Đánh giá về xu hướng phát triển các đại dự án tại Việt Nam, ông Matthew Powell cho rằng các chủ đầu tư cần chú trọng hơn tới kế hoạch phát triển tổng thể với phương án quy hoạch bài bản cho các tiện ích, dịch vụ nội khu, đa dạng về các sản phẩm nhà ở và thương mại như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại. Hiện, thị trường đang quan tâm hơn tới các yếu tố về sống “xanh” như sức khỏe, môi trường sống, chất lượng không khí và thuận tiện di chuyển. Do đó, chủ đầu tư cần tạo ra một môi trường sống khác biệt cho cộng đồng dân cư, từ đó tăng được sức hút cho bản thân dự án.