Đã đến lúc đi săn bất động sản cắt lỗ?

Giao dịch và lượng quan tâm tại các điểm nóng đều hạ nhiệt

Mức độ quan tâm BĐS trong tháng 4 giảm mạnh so với tháng 3/2021.

Hiện nay, hầu hết các điểm nóng BĐS đầu năm đã hạ nhiệt từ cuối tháng 4, đầu tháng 5/2021. Thị trường hiện đã “cắt sốt” và đang quay trở lại thời điểm giảm cả về giao dịch và mức độ quan tâm. Diễn biến này có 3 nguyên nhân chính như sau:

Thứ nhất, động lực tăng giá thời điểm đầu năm liên quan đến hạ tầng, quy hoạch, và mang tính chu kỳ, khi khởi đầu một năm với nhiều thông tin mới về quy hoạch, hạ tầng. Trong khi đó, từ cuối năm 2020 các kênh đầu tư đã không còn đủ sức hấp dẫn như lãi suất giảm, vàng trải qua giai đoạn tăng nóng, thị trường chứng khoán biến đổi bất ngờ, dòng tiền ổn định và có thể mang lại giá trị cao cho các nhà đầu tư chính là BĐS. Những thông tin liên quan hạ tầng quy hoạch đến cùng lúc với thời điểm “vàng” là các nhà đầu tư tham gia thị trường đông đảo, mức độ tăng giá cao đã tạo ra con sóng đầu năm 2021. Khi tất cả thông tin tốt đã được công bố, đợt sốt này dần hạ nhiệt là điều rất bình thường.

Thứ hai, trong thời điểm giao dịch thị trường tăng nhanh, những nhà đầu tư F0 tham gia xuống tiền càng làm tăng nguồn cầu. Khi rất nhiều nhà đầu tư F0 nhảy vào thị trường cũng là lúc những nhà đầu tư giàu kinh nghiệm chốt lời, rút khỏi thị trường.

Thứ ba, trong khoảng thời gian qua, chính quyền tại những địa phương có sự tăng trưởng nhanh về giá đất vào cuộc kịp thời làm hạ nhiệt những cơn sốt ảo giá đất.

Báo cáo thị trường tháng 4/2021 của Bdsphuquoc.net.vn cũng phản ánh xu hướng giảm nhiệt trên. Cụ thể, mức độ quan tâm tìm kiếm tại Bắc Ninh giảm 21%, Bắc Giang giảm 13%, Vĩnh Phúc và Hà Nam lần lượt ghi nhận mức giảm 39% và 27%. Khu vực miền Trung, Đà Nẵng có nhu cầu tìm mua nhà đất giảm 27%. Bình Dương và Long An cũng sụt giảm lượng quan tâm tìm kiếm lần lượt là 9% và 10%. Dữ liệu báo cáo cũng cho thấy, nhu cầu tìm kiếm của toàn thị trường trong tháng 4 giảm khoảng 18% so với tháng 3. Trong đó, đất nền là phân khúc ghi nhận lượng quan tâm giảm mạnh nhất, với gần 21%.

Khó có cơ hội bắt đáy, BĐS chờ sóng mới?

Nhiều điểm nóng sốt đất đã hạ nhiệt.

Khảo sát thực tế của Bdsphuquoc.net.vn thời điểm đầu tháng 5/2021 tại hàng loạt điểm nóng thời gian qua như Đông Anh (Hà Nội), Gia Viễn (Ninh Bình), Thủy Nguyên (Hải Phòng); Từ Sơn (Bắc Ninh); Hớn Quản (Bình Phước)... cho thấy giao dịch mua bán đều đã hạ nhiệt.

Tuy nhiên, giá bán tại nhiều khu vực chưa giảm sâu, chỉ giảm nhẹ về gần vùng giá trước sốt. Những tài sản rao bán cắt lỗ thời gian này chủ yếu là của những nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, nhưng rất ít trường hợp cắt lỗ 50-60%, hoặc chỉ xuất hiện tại những điểm nóng bị nâng giá quá cao như Hớn Quản (Bình Phước), Đông Anh (Hà Nội), nhiều trường hợp chỉ là cắt lỗ về mặt kỹ thuật.

Tại Bắc Ninh, mặt bằng giá vẫn neo cao, chỉ những vị trí có giá 55-80 triệu mới quay đầu giảm nhẹ, những nền đất dưới 30 triệu/m2 vẫn đang giữ giá. Giá đất trên các tuyến đường nóng tại quận 9 và quận Thủ Đức đang đi ngang dù trước đó đã tăng 20-30% so với cuối năm 2020. Một số điểm nóng khác ghi nhận mức giảm 3-5% chứ chưa giảm sâu.

Tại Phú Quốc, giao dịch tập trung ở phân khúc đất nền dưới 2 tỉ đồng. Trong khi đó, những mảnh đất diện tích lớn từ 1.000 m2 trở lên thuộc Gành Dầu, Hàm Ninh, Cửa Dương… là đất nông lâm nghiệp, khi sốt đất lên tới chục tỉ đồng thì nay vẫn nằm im bất động. Tham khảo cụ thể tại Bảng giá đất nền tại Phú Quốc mới nhất.

Thực tế, khi thị trường hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư đã có động thái chờ đợi những đợt bán tháo, giảm giá sâu để “bắt đáy”. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia BĐS, thị trường hiện tại chưa đủ tín hiệu về vùng giá đáy.

Cụ thể, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phiên Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng sau những cơn "sốt" đẩy giá lên, các nhà đầu tư chưa thể tham gia ngay mà cần chờ thị trường tự điều chỉnh xuống một ngưỡng hợp lý. Trong khi một vài điểm sốt nóng có giá tăng hợp lý thì không ít nơi lại xuất hiện giá ảo, gây rủi ro cho nhà đầu tư và hệ lụy cho các tổ chức, hoạt động kinh tế.

Theo chuyên gia bất động sản phân tích, thị trường chỉ xảy ra bán tháo khi mất hẳn mức độ thanh khoản, tức là số lượng người bán lớn hơn gấp nhiều lần số lượng người mua. Trong khi đó, bối cảnh hiện tại nguồn cung và nguồn cầu tương đối cân bằng, đầu tư vào BĐS vẫn an toàn hơn so với tiền ảo hay chứng khoán, và khi thị trường đang chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 thì nhu cầu về sở hữu, đầu từ BĐS vẫn còn lớn.

Việc giao dịch giảm trong khoảng thời gian vừa rồi là do ảnh hưởng bởi các nguyên nhân như đã phân tích nhưng thị trường sẽ khó có đợt bán tháo, cắt lỗ như nhiều người kỳ vọng. Dự báo, thị trường BĐS đang dần lấy lại trạng thái cân bằng và chờ đợi cơ hội mới khi sắp tới bộ máy nhà nước đã hoàn thiện, khi các thông tin mới liên quan đến quy hoạch, hạ tầng tại các địa phương tiếp tục được công bố theo chu kỳ vào tháng 9 và tháng 12.