Đầu tư thông minh khi đất nền tại Phú Quốc “nhảy giá”

Dự đoán năm 2021, giá đất tại Phú Quốc sẽ tăng cao và liên tục “nhảy giá” khó lường. Nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp và tránh những trường hợp vỡ trận về giá như giai đoạn sốt đất năm 2017.

Tình huống nào xảy ra cho các nhà đầu tư khi tham gia thị trường đất nền Phú Quốc?

Trên bình diện định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư bao gồm:

• Thứ nhất, làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở Phú Quốc có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất?
• Thứ hai, làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ven trung tâm?

Giá nhà đất Phú Quốc hiện nay không còn "nóng" so với giai đoạn 2015-2017

Cách giải quyết tình huống số 1:

Đối với tình huống số 1, có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị:

Thứ nhất, là phương pháp so sánh. Để xác định giá trị từ phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất…

Sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên những yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên một mét vuông đất xác định.

Thứ hai, là phương pháp giá trị đất thặng dư. Dựa vào phê duyệt phát triển, chúng ta sẽ giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư.

Theo đó, đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường bất động sản Phú Quốc.

Đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Do dòng tiền doanh thu và chi phí sẽ được trải ra theo thời gian, người định giá phải xác định mức tỷ lệ chiết khấu thị trường cho loại tài sản này để chiết khấu toàn bộ dòng tiền về hiện tại. Giá trị ước tính từ phương pháp này phản ánh việc nhà đầu tư có thể chấp nhận trả bao nhiêu cho dự án với phê duyệt phát triển đã có.

Từ đó, nhà đầu tư sẽ so sánh giá trị ước tính từ hai phương pháp định giá để xác định giá trị thị trường của dự án đất nền ở Phú Quốc này.

Cách giải quyết tình huống số 2:

Đối với tình huống số 2, do giao dịch đối với các diện tích đất nhỏ lẻ khá phổ biến trên thị trường nên phương pháp so sánh được áp dụng, nhất là trong tình hình hiện nay các nhà đầu tư chủ yếu tìm các lô đất có giá từ 500 triệu đến 2 tỷ đồng bởi nguồn cung tốt và khả năng tăng giá cao.

Phú Quốc lên thành phố là thời điểm để đón cơ hội tăng giá đất

Đối với những khu vực có hiện tượng tăng giá ảo, người định giá cần kiểm tra và xác định dựa trên các giao dịch thực thay vì dựa trên giá chào trên thị trường do giá chào thường bị đẩy lên khá cao.

Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên.

>>> Có thể bạn quan tâm: Tiết lộ bí kíp lựa chọn đất nền tiềm năng tại Phú Quốc

Ưu tiên đất nền dự án nằm trong quy hoạch và hoàn thiện pháp lý

Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị mới tại Phú Quốc, chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.

Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ven trung tâm đảo Ngọc không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản cũng như tránh tâm lý đám đông.

Các chuyên gia bất động sản cũng đưa ra lời khuyên rằng: “Để đảm bảo an toàn cho việc bỏ vốn thì nên đầu tư vào sản phẩm đất nền nằm trong dự án được quy hoạch đúng và đủ theo pháp luật. Còn với sản phẩm đất nền được chia lô và bán nhưng không thành lập dự án, nhất là sản phẩm cơi nới trên đất ruộng, đất rừng, tự gom và chia lô thì dễ gây rủi ro cho thị trường, thậm chí là phá vỡ quy hoạch, cấu trúc đô thị tại địa phương.”

Khi bước vào bất kỳ thị trường bất động sản nào, không chỉ riêng Phú Quốc, giới chuyên gia lưu ý các nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các thông tin từ các cơ quan nhà nước, các công ty môi giới và Sàn giao dịch đất đai uy tín tại Phú Quốc để nắm rõ quy hoạch và pháp lý của dự án.

Nếu có bất cứ thắc mắc nào về việc mua bán đất nền ở Phú Quốc hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua số Hotline để được tư vấn.